类别：总结模板 / 日期：2024-04-08 / 浏览：11 / 评论：0
结合目前的发展情况来看，未来房地产市场空间还有多大？房企该何去何从？
先来看一组数据。国家统计局发布数据显示，2019年1~8月份，全国房地产开发投资84589亿元，同比增长10.5%，而同期全国工业投资增速大概在3.2%。从这个数据不难看出，虽然房地产没有从前那么火爆，但投资增速依然增长可观，而且跑赢了大多数行业。为什么呢？
首先，虽然国家调控在加码，但是中国城镇化仍然蕴藏着巨大市场。
2018年我国常住人口城镇化率59.6%，仅相当于1868年的英国，1910年的德国，1945年的美国，1958年的日本。我国城镇化仍处于快速发展阶段，预计未来十年城镇化率年均提升1个百分点、年均1300万农村人口转变为城镇常住人口。
当然，虽然市场空间依然巨大，但行业竞争已经空前激烈，房企要想在行业突围还需形成自己的核心竞争力。
1、产品、服务升级。98年以前买公房，解决“有房住”问题。进入21世纪，居民追求生活品质，住房消费持续升级，购买高品质商品房。越来越多的购房需求从缺乏建设标准和服务保障的地方中小房企向标准化运营、服务完善的品牌房企集中。例如：碧桂园、万科、恒大等品牌房企的优质物业服务，就是其后房地产市场可以构筑安全壁垒的核武器。
2、保证充足的现金流。众所周知，地产行业资金监管越来越严，5月17日，银保监会发布了23号文，重点申明了要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。当然已经很多头部房企嗅到了其中的利害关系，数据显示，万科于2019年上半年实现了现金流回正，该指标在去年上半年则为负；而碧桂园今年上半年的经营性现金流也保持在正数值，而且是继2017年起第三次连续在年中实现正的净经营性现金流。
感谢邀请回答这个问题，对于房地产市场未来的发展情况之前也简单提到过，但是没有系统讲过这个事情。进入2019年后对于房地产市场最广泛的认知就是：房地行业的黄金10年已经过去了。那么未来房地产市场的空间还有多大？房企该何去何从？借此机会简单谈谈我的观察。
初步计算我国城镇化建设还有10年左右的时间，留给房地产企业转型的时间也不多了
根据2018年的数据显示，我国常住人口的城镇化率为59.58%，根据国际惯例达到70%的城镇化水平差不多还有10个百分点，根据目前我国的城镇化发展水平，基本上是一年增长一个百分点。简单计算后，基本上留给房企维持快速增长的时间也就不过10年了。那么房地产市场的增长空间还有多大？几点观察：
第一、按照如今的人口来计算，未来10%的人口流入也就不过1.4亿左右，这就是未来房地产市场发展的空间。如今的人均住房面积来39平方米，未来按照人均50平米来计算，也就是说总的住房需求面积为70亿平方米。2018年我国住宅商品房的销售面积为147929万平方米，***如按照这样的速度不变（其实是稳步上涨的），也就意味着5年左右达到70亿平方米的销售面积是不难的，加上房产交付所需要的2-3年周期，也就是8年左右，这就是房地产市场的时间空间。
第二、房企转型从2016年开始进入火热期，主动转型与被动转型的结果是不一样的。包括恒大、万达、碧桂园甚至万科在内的全国一线房企都在纷纷进行产业转型，过去单单依靠房地产为主营业务的日子已经不多了。恒大布局体育、新能源汽车；万达布局商业、金融和电影文化产业等都是活生生的例子。2019年到目前为止被媒体报道出来的宣布破产的房企已经达到了274家，按照这个速度今年破300家只是时间问题。这些房企多数集中在三四线城市的情况，值得所有的朋友注意。
房地产市场已经开始步入买方市场，这点在2019年尤其明显，多数房企除去转型外必须做好产品才是出路
早在2017年就有国内知名学者提出过未来大约80%的房企要面临倒闭或者转型，因为在房地产市场火热发展的20年我国的房企数量实在是太多了，根据数据显示我国目前有13.2万家房企 ，明显是太多了，未来优胜劣汰是必然。几点观察：
第一、能够进行转型的房企加速转型是必然，未来多数房企都会这样做。无论是商业、体育、文化还是其他领域房企涉及到的领域会越来越多，就像如今包括美的在内的传统制造业开始布局房地产行业一样，传统房企开始布局制造业类实体企业也会是趋势。尤其是习惯于政策导向的房企来说，相信多数都会“指哪打哪”，否则就真的没有出路了。
第二、部分房企被收购或者宣布破产大家也不要见怪。未来几年一线房企频频收购地方房企将会是大规模***，细心的朋友应该发现这个问题。包括万科在内基本上布局到一个城市（尤其是省会）基本都会与当地的房企合资成立一家公司，自己占大股东（其实就是收购）；未来一线房企加快收购具备价值的地方房企将会是趋势。对于那些本身价值不大且资产负债比较高的地方房企，宣布破产或是唯一出路。
第三、进入买房市场后，房企必须做好产品和服务，这才是根本。无论是户型、得房率还是小区绿化、服务等都是未来购房者购房的参考因素，包括住建部等在内都对于新建小区的***配套提出了要求。未来相信随着市场的变化，现房销售，减小公摊面积等情况会越来越普遍，消费者得到的实惠也会越来越多。
综上，房地产行业的黄金时代已经过去了这是事实。大家需要注意的是这并不意味着房企彻底退出，只是步入了稳定发展空间。随着人们生活水平的提高和对于物质追求的不断变化，房企提供新的产品动力也会持续存在。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评。关注头条号（微信公众号:yongtanfc）：勇谈房产经济壹贰叁，更多优质内容继续贡献中。
